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역저당 담보 대출은 어떻게 받으십니까?

Updated: May 23, 2018



역저당 담보 대출은 62 세 이상의 주택 소유자가 주택을 담보로 이용할 수 있는 대출 방식입니다

이는 또 다른 역저당 담보 대출을 의미하는 것이 아니며, (역저당 담보 대출은 부동산에 대한 유일한 우선 순위 권리 이어야 함) 대출자가 월별로 지불하여 주택 자산의 가치까지 지불하는 대출 방식입니다. 역저당 담보 대출은 주택 소유자가 이사를 하거나 사망하기 전 까지는 대출 금액을 변제할 필요가 없습니다. 표준 역저당 담보 대출은 공적 역저당 담보 대출 제도 (Home Equity Conversion Mortgages, HECM)로, 민간 대출 기관이 제공하는 연방 주택청 (Federal Housing Administration, FHA) 보험 대출입니다. 역저당 담보 대출을 원할 경우 자격을 갖추고 대출 기관에 방문하여 대출을 받아야 합니다.


1. 역저당 담보 대출 자격 갖추기

요구 사항에 충족되는지 확인하십시오. 역저당 담보 대출을 얻으려면 몇 가지 기본 요건을 충족 해야 하고, 62 세 이상 이어야 하며 주택에 충분한 지분을 보유하고 있어야 합니다. 대부분의 사람들이 주택이 완전히 변제 될 때까지는 역저당 담보 대출을 받을 수 없을 것으로 생각하고 있으나, 사실 주택 담보 대출에 대해 상환을 하면서 역저당 담보 대출 자격이 될 수 있습니다. 그러나 여전히 주택 담보 대출을 상환하고 있다면 잔액은 역저당 담보 대출로 완전히 상환 해야 합니다. 예를 들어, 대출 금액 $10,000 의 잔액이 있고 $100,000 의 역저당 담보 대출을 받을 자격이 있는 경우, 대출을 모두 상환한 후의 차액인 $90,000 이 남게 됩니다. 주택이 요구 사항에 충족되는지 확인하십시오. 모든 주택이 역저당 담보 대출 자격 대상이 되는

것은 아닙니다. 역저당 담보 대출 자격이 되려면, 주택은 일반적으로 단독 주택 이어야 합니다. 특정 상황에서는 다 가족 복합 주택 구조가 자격을 얻을 수도 있습니다. 4 가족 이하의 복합 주택에 거주하면서 주 거주지라면 역저당 담보 대출 수혜 자격이 됩니다.


주택이 주 거주지임을 증명하십시오. 단독 주택에 거주하면서 역저당 담보 대출을 수혜 받고 싶더라도, 주 주거지임을 증명해야 합니다. 연중 183 일 이상 주택에 거주하고 있음을 증명하고, 대출을 받은 후 매년 거주 증명서를 제출 해야 합니다.


2. 역저당 담보 대출 신청하기

상담을 하십시오. 역저당 담보 대출을 받기 위한 조건 중 하나는 대출 상담이 완료되어야 합니다.대출 기관은 특정 상담사를 추천 할 수 없으며, 주택 도시 개발부 (HUD) 가 승인 한 지역 상담사목록을 제공 해야 합니다. 공적 역저당 담보 대출 제도 (HECM) 에서 인증한 상담 자격증이 없으면 대출 기관은 역저당 담보 대출을 제공할 수 없습니다. 상담 시간은 약 1 시간 30 분 (필요시 장시간) 소요되며, 유선 및 대면 상담으로 완료 할 수 있습니다. 일부 기관들은 상담 비용을 무료로 제공하지만, 대개 $100 ~ $200 의 비용을 청구합니다. 상담사는 상황에 따른 손익을 토대로 역저당 담보 대출의 약관을 설명해야 합니다. 상담사는 세금, 보험, 보수 수리를 포함시키고 역저당 담보 대출 수혜 자격 여부를 결정하는 예비 계산을 행할 것 입니다. 다른 종류의 역저당 담보 대출 방식은 관련된 비용이 다르며 상담을 완료할 때 법적으로 상담사는 총 연차 비용 (TALC)을 제공할 것 입니다. 그런 식으로 여러 방식을 비교 하고 적합한 최상의 방식을 결정 해 줄 것입니다.


역저당 담보 대출을 관리해 줄 신뢰 있는 대출 기관을 찾으십시오. 과거에 재무를 함께 해본 적이 있는 사람이나, 명성이 좋고 권고할 만한 전문가를 선택하는 것이 좋습니다. 대출 기관이 국가 역저당 담보 대출 기관 협회 (National Reverse Mortgage Lenders Association, NRMLA)의 회원인 경우 가장 좋습니다. 대출 기관 회원은 지속적인 교육 프로그램을 통해 최신 현행법 및 모범 사례들을 유지함으로써 특정 운영 및 윤리적 기준을 충족 시켜야 합니다. 또한 NRMLA 회원 대출 기관과 협력함으로써 더 나은 거래를 할 수 있는 중개인을 찾을 수도 있습니다.


신청서를 작성하십시오. 역저당 담보 대출 신청 절차는 기존의 주택 담보 대출 절차와 유사합니다. 대출 기 관은 재무 상황을 조사하고, 역저당 담보 대출과 관련된 비용을 감당할 수 있는지 평가할 것 입니다.


다음과 같은 사항들을 준비를 하십시오: 1) 임금, 연봉, 연금, 퇴직금, 생활 보조금, 사회 보장금 및 기타 수입 등을 포함하는 전체 수입에 관한 기록; 2) 유틸리티, 보험료, 부채 (주택 담보 대출 포함) 및 세금 등의 전체 지출 기록; 3) 신용 기록 조회.


신용 보고서에 부정적 항목이 있다면, 이전 채권자와 상담하고 해결하는 것이 가장 좋습니다.


승인을 기다리고 대출 형식을 선택하십시오. 승인까지는 때로 최대 30 일이 소요될 수 있습니다. 대출 기관은 법적 소유권 확인 절차를 시행하고, 담보 및 주택 소유권에 문제가 될 담보 및 기타 문제들을 확인합니다. 승인을 받은 후에는 지급 방법을 선택 해야 합니다. 역저당 담보 대출은 다양한 방식으로 이루어 질 수 있습니다: 1) 대출은 신용 한도액으로 이루어집니다. 일정 기간에 신용 한도액 이용에 대한 제한이 있지만, 차용인은 어떤 사유던 언제든지 신용 한도를 이용할 수 있습니다. 실제로 주택의 가치가 상승함에 따라 신용 한도까지 사용되지 않은 잔액의 가치는 상승합니다. 2) 정기 지급 방식으로써 지정된 기간 동안 월별 지급할 수 있습니다. 주택의 가치가 하락하더라도 차용자는 매월 같은 금액을 받습니다. 3) 종신 지급 방식을 이용할 수 있습니다. 즉, 지불 금액이 대출 금액을 초과하더라도 차용인이 주택에 거주하는 한 매월 지급을 한다는 의미입니다.


대출 신청이 "결산 명료"상태이면 대출 기관에 결산일을 예약하십시오. 대출 진행이 "결산 명료"이면, 보증 및 재무 상태가 완벽하여 신청서가 승인된 것을 의미합니다. 대출 기관과 결산하기로 결정됐다면 결산을 준비하기 위해 부동산 변호사와 상담하십시오. 변호사는 대출 기관이 이전에 합의한 이자율, 대출 금액, 수수료 및 상환 약관을 확인 해야 합니다. 또한 변호사는 불이익이 될 수 있는 조항을 찾기 위해 계약서를 검토 해야 합니다. 초기 수수료를 제외한 결산 비용 및 다양한 수수료는 보통 $1200 ~ $2800 입니다. 초기 수수료는 최초 $200,000 의 2%이고 차 후에는 1 %이며, 상한 총액은 $6,000 입니다. 이러한 비용은 대개 주택 담보 대출로 환원 될 수 있는데 이를 인지하고 있어야 합니다.


클로징 서류에 서명하고 수표를 기다리십시오. 모든 사항이 충족됐다면 클로징 서류에 서명하십시오. 대부분의 대출 기관은 수표를 즉시 발행하거나 우편으로 보낼 것입니다. 역저당 담보 대출의 일부로 기존 주택 담보 대출을 청산한다면, 대출 기관은 즉시 해당 주택담보 대출에 대한 수표를 받을 것입니다. 좀 더 이익이 되는 다른 지금 방식이 있다고 판단 된다면, 어떠한 이유를 막론하고 그 방식을 변경할 수 있습니다


3. 역저당 담보 대출이 적합한 지를 결정하십시오.

곧 주택에서 퇴거할 계획이라면 역저당 담보 대출을 신청하지 마십시오. 역저당 담보 대출의 선행 비용이 고액일 수 있기 때문에, 몇 년 안에 주택에서 퇴거할 경우 역저당 담보 대출을 신청하는 것은 타당하지 않습니다. 상기와 같은 상황에 있다면, 기존 주택 담보 대출이나 2 순위 주택 담보 대출을 받는 것이 더 나을 것입니다. 세금 납부가 어렵다면 자치 정부에 재산세 집행 연기 프로그램이 있는지 확인하십시오. 수리비 또는 주택 담보 대출 신용 한도액이 필요하다면, 위의 상황은 좋은 선택입니다.


저소득 의료 보장 제도 또는 생활 보조금 혜택에 대한 영향을 고려하십시오. 역저당 담보 대출을 받는 것은 사회 보장제도 또는 건강 보험 혜택에는 영향을 미치지 않지만, 저소득 의료 보장 제도와 생활 보조금 혜택은 잃게 될 수 있습니다. 유동 자산이 $3,000 이상인 경우 생활 보조금 혜택 자격에서 자동으로 자격이 박탈됩니다. 돈이 지출되면 다시 신청할 수 있지만 특정 퇴직자에게는 문제가 됩니다.


상속인에게 주택을 증여하려면 다른 옵션을 찾으십시오. 역저당 담보 대출은 말 그대로 초기의 주택 담보 대출을 되돌리는 것 입니다. 지분은 주택 담보 대출의 잔액을 발생시키며 월 단위로 다시 지급됩니다. 주택 소유자가 사망한다면 법적 주택 소유권은 상속인에게 이전 될 수 있지만, 상속인은 대출 금액을 충족 해야 하거나 부동산 양도 문서가 상실될 수 있습니다.


더 많은 정보 또는 알고 싶은 주제가 있다면 강수지에게 연락하세요. 512.695.1481,

Susie@JoaRealty.com 또는 www.SusieKang.com 를 방문하십시오.

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